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リノベーションに適した中古物件の選び方｜抑えるべきポイントは3つ！2019.06.22
こんにちは。
八王子市・日野市を中心に安心して長く暮らせる住宅リフォームを
提案している新井建設、 一級建築士、宅建士の新井与四和（あらいよしわ） です。
「自分の思い通りの家にリノベーションしたい。でも、どんな物件でもリノベーションできるのかな？」
「中古住宅リノベ―ションをしてみたいけど、どんな中古物件がいいの？」
そんなお悩みをお持ちではありませんか？
近年、中古物件を購入してリノベーションし、住まいにする方が増えています。新築よりも価格が安い中古物件は、自由に設計して自分の思い通りの家が実現できるのが人気の理由です。
でも、実際に中古物件を探すとなると、何を基準に選べばいいのか分かりませんよね。家を丸ごと1軒購入するのは、人生の中でも最大級のお買い物。絶対に失敗したくありません。
そこで、リノベーションに適した中古物件の選び方についてお教えします！
中古物件の選び方3つのポイント
中古物件を選ぶ際には、以下の3つのポイントが重要です。
1. [築年数] 築20年以上の物件が狙い目
2. [耐震性] 2000年以降に建てられた物件を探す
3. [工法] 2×4より軸組工法がおすすめ
では、詳しく説明していきますね。
[築年数]築20年以上の物件が狙い目
中古物件を探すときは、建ててから20年以上経った物件が狙い目です。築20〜30年たった物件は、不動産としての価値がほぼゼロになり、土地代のみで購入することが可能だからです。
国土交通省「平成29年住宅市場動向調査」によると、新築物件を購入した人の平均購入資金は4,334万円なのに対し、中古物件は2,857万円とその差は歴然です。また、リノベーション資金は平均で231万円となっており、中古物件を購入してリノベーションをする方がオトクというわけです。
ですが、あまりに物件が古すぎると建物全体の建て替えが必要になり、かえって高くつくことも。中古物件を選ぶ際には、建物の状態などを確認することが肝心です。
古くても状態の良い家なら、耐震補強や劣化した部分のみのリノベーションだけで済み、費用を抑えることができます。
でも、良い状態かどうかを見極めるには、土台や木の状態などの見えない部分も的確に判断できる専門家の目が必要です。こうしたことから、当社には「中古物件を買う前に一緒に見てほしい」というご依頼がよくあります。同行するのは一級建築士や耐震技術認定の資格を持つスタッフ。確かなアドバイスで助かったとご好評いただいています。
[耐震性]2000年以降に建てられた物件を探す
物件を探す時、心配なのは地震に耐えうるかどうかです。近年は各地で大地震も多くなっているため、最優先すべき項目と言えるでしょう。
耐震性の観点からおすすめするのは、2000年以降に建築された物件です。木造住宅の改正建築基準法が改正されたのは2000年。それ以前の建築基準法で建てられた建物のほとんどは、耐震性が低いので要注意です。
国土交通省がまとめた資料によると、 1950年〜2000年5月までに着工された木造在来工法（2階建て以下）の耐震診断結果は次のようになっています。
※引用：国土交通省「2019年1月 建築年度別にみる耐震性に関するデータ発表」より
結果を見ると、旧耐震基準の住宅の97%以上が倒壊する可能性があることがわかります。
このように、安心して長く暮らすには耐震のための補強工事は必須ですが、建築基準法改正後に建てられた建物ならしっかりとした造りなので、工事費用が抑えられます。
[工法] 2×4より軸組工法がおすすめ
木造住宅で、壁を取り除いて間取りを変更するリノベーションの場合は、「木造軸組工法」がおすすめです。
「木造軸組工法」なら柱と梁でしっかりと骨組みされているため、壁を取っても建物の強度に変わりはありません。
ですが、2×4（ツーバイフォー）は壁で強度を確保しているため、壁を取ることが困難になります。
また、同様の理由でRC（鉄筋コンクリート）工法の場合はラーメン構造、プレハブ工法の場合は鉄骨系プレハブ工法なら間取りの変更が可能です。
中古物件は3つのポイントを抑えて賢く選ぼう！
中古物件は、築年数や視認可能なほころび具合だけで判断しがちですが、リノベーションしやすいかどうかは次の3つがポイントになります。
・築20年以上の物件はほぼ土地代のみ！
・2000年以降に建てられた物件は耐震性をクリアしている
・軸組工法の建築は間取りの変更がしやすい
中古物件は、リノベーションして住む将来のことを想像して選ぶと思いますが、使える費用や間取りなどを明確にしておくと、選びやすくなりますよ
